ALUGUEL DE IMÓVEL — REGIME DE CAIXA OU COMPETÊNCIA?

Regra Geral: REGIME DE CAIXA

O Art. 254, inciso III da LC nº 214/2025 define com clareza o momento do fato gerador:

"Na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, considera-se ocorrido o fato gerador no momento do pagamento."

Ou seja, o IBS e a CBS sobre aluguel de imóvel incidem quando o aluguel é efetivamente recebido — regime de caixa.

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Existe um Regime Opcional Transitório

O Art. 487 da LC nº 214/2025 prevê uma opção especial para contratos já firmados:

Situação	Condição	Prazo
Contrato não residencial	Firmado até a publicação da LC, com registro em cartório ou disponibilizado à RFB	Pelo prazo original do contrato
Contrato residencial	Firmado até a publicação da LC	Até 31/12/2028 ou fim do contrato (o que vier primeiro)

Nesse regime opcional, o contribuinte recolhe IBS + CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida (também regime de caixa).

⚠️ Importante: quem opta por esse regime não pode apropriar créditos de IBS/CBS nem utilizar o redutor social.

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Locação de Curto Prazo (até 90 dias) — Regra Especial

Pelo Art. 253 da LC nº 214/2025, a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos (tipo Airbnb) é tributada pelas regras de hotelaria, não pelas regras gerais de locação.

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Resumo

Tipo de Locação	Regime	Momento do Fato Gerador
Locação geral (regra)	Caixa	Pagamento do aluguel
Regime opcional transitório	Caixa	Recebimento da receita bruta
Locação curta (≤ 90 dias)	Regras de hotelaria	Conforme regime específico